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杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划
  
发布时间:2022-08-08 11:52:05 来源:火狐官网登录入口 作者:火狐官网app
  

  杭州作为长江三角洲南翼的中心城市,“十四五”期间,面对世界百年未有之大变局、中国迈向现代化走向“双循环”的新发展格局,面对“大杭州、高质量、共同富裕”的重要窗口期,迫切需要内生动力与外部赋能的交互作用,加快经济形态迭代,加速城市能级提升,完善社会治理体系。作为区域经济社会发展基本要素的房地产,在改善民生、促进社会和谐稳定、推动区域经济社会发展、支持高质量城镇化、满足人民群众对更美好生活向往等方面都发挥了重要作用。因此,编制好《杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划》,对实现人人“住有所居”“住有宜居”,推动杭州城市高质量发展,打造“数智杭州•宜居天堂”, 争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例有重要支持意义。

  本规划在对杭州市房地产发展现状及存在问题分析基础上,吸收国家、省、市“十四五”发展规划纲要和房地产相关政策文件精神,重点对“十四五”时期杭州房地产发展环境、目标规划、市场需求等重大问题开展前瞻性研究,理清发展思路,明确规划指标和重点工作。

  本规划研究范围为杭州市行政区(包含上城区、滨江区、拱墅区、西湖区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市),规划期限为2021-2025年。规划依据主要有:《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》;《浙江省委关于制定浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》;《杭州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》以及其他国家、省、市相关规划及房地产相关政策文件精神。

  “十三五”是杭州高水平全面建成小康社会的决胜时期,也是地铁成网、城市发展空间快速拓展、城市能级跨越式提升的五年。我市紧抓时代机遇,坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快完善住房保障和房地产市场体系,促进房地产市场运行稳中提质,城镇居民居住条件和水平进一步提高,充分发挥了住房发展在保障民生、拉动经济增长、推动城市化建设以及改善人居环境等方面的重要作用。

  房价快速上升态势得到有效控制。2016年受多重因素影响,房价快速上升,我市积极贯彻落实国家有关房地产市场调控政策,及时出台各项调控措施、加强市场监测监控,遏制了房地产价格快速上升态势。根据国家统计局公布的新建住宅销售价格指数显示,2017年杭州新建住宅销售价格同比下降0.6%,2018年上涨5.6%,2019、2020年上涨约5.0%,低于同期人均可支配收入和人均GDP增幅,比2016年28.4%的涨幅大幅回落,基本完成房地产价格“双控”目标。

  租赁市场培育和建设取得新突破。通过新增出让用地建设租赁住房、盘活存量用地和物业改建租赁住房、鼓励市场化专业机构增加租赁住房供应等,着力补齐住房租赁市场短板。至2020年末,全市累计开工蓝领公寓项目98个,筹集房源4.18万套(间),其中1.63万套(间)房源启动租赁受理;市区范围内确定6宗集体建设用地试点建设租赁住房,56宗人才租赁专项用地(2433亩),132宗涉宅地块竞自持租赁用房(221万平方米),已有107个项目、1.69万套(间)完成房屋备案。搭建完成全国首家住房租赁监管服务平台,截止2020年底,841家租赁从业企业、48.43万套(间)房源纳入租赁平台管理。在全国首推租赁资金监管,及时成功入选全国首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,获得3年24个亿的中央财政资金支持。

  市场供给与交易再上新台阶。2016-2020年,全市累计竣工商品住房面积5024万平方米,成交商品住房面积达7644.9万平方米,年平均规模分别是“十二五”期间1.15倍、1.59倍。

  区域供给日趋均衡。富阳、临安融入市区速度加快,环杭卫星城的格局基本形成。主城区商品房销售面积占比从2016年的34.21%下降到2020年的23.4%,临安从6.18%提高到16.1%,富阳从5.02%提高到9.5%。钱江世纪城、未来科技城、大江东、良渚新城、之江新区等一批新板块崛起,成为房地产投资开发主战场,有力地拓展和优化了城市空间结构,加快推进产业和人口向新区集聚。

  保障体系进一步完善。在全国率先提出为缓解外来务工人员租房难筹建专门的蓝领公寓,进一步完善了公租房、蓝领公寓、棚户区改造、老旧小区改造等政策,形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的“二房+二改”住房保障体系。

  公租房保障扩面提质。调整放宽收入准入条件、大幅提高货币补贴标准;先后开启面向公交、环卫、教师和医生等专项公租房的配租工作,提高保障对象的精准覆盖。截止2020年底,我市实物配租累计保障家庭9万户(含两项公寓),货币补贴累计保障家庭11.4万户。其中2016-2020年全市公租房新开工3.34万套,已竣工2.25万套,交付3.03万套,新增货币化补贴9.03万户。

  蓝领公寓筹建力度大。先后出台《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》、《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》等文件,遵循“政府主导、政策扶持、市场运作、租金适度控制”的原则多渠道筹集、多方式实施,截止2020年末,全市开工98个蓝领公寓项目,房源41868套(间),有效地缓解了外来务工人员租房困难。

  棚户区改造成效显著。全力推进城中村改造五年攻坚行动(2016—2020年),通过多渠道筹资、多方式改造、多主体实施,至此,主城区城中村改造基本完成,城中村改造五年攻坚行动顺利结束。2016-2020年全市共实行266个城中村改造,征迁住户约14.01万户,开工安置房项目406个(35.73万套、6300万平方米),完成回迁安置约6.5万户,腾出近10万亩建设用地,土地节约集约利用水平显著提高,居住环境显著改善。

  旧改受益面广。市委市政府把老旧小区综合改造提升作为城市有机更新和提升城市国际化品质的重要组成部分,通过与“美丽杭州”、危房治理改造、“五水共治”、历史文化遗产保护和危旧房改善等工作紧密结合,积极推动老旧小区的功能完善、空间挖潜和服务提升。2016-2020年全市已完成改造431个老旧小区,2000万平方米。

  住宅产业化成效显著。相继培育首批国家级装配式建筑产业基地5家,首批省级建筑工业化示范基地1家、示范企业16家、示范项目9个,被住建部、省建设厅认定为全国首批“装配式建筑示范城市”、“浙江省首批建筑工业化示范城市”。中心城区出让用地新建住宅全部实行全装修和成品交付,推动住宅产业化从“点上示范”进入“面上推行”阶段。涌现出了一批绿色节能住宅建筑,建成了一批智慧社区,引领市民生活方式和社区治理方式的变革。

  商业多元化发展格局形成。“十三五”期间,龙湖天街、高德置地广场、远洋乐堤港、大悦城、港龙城、海港城等一批规模大、业态新潮、建筑新颖的商业综合体建成投入运行,给居民带来全新生活体验,拉动消费升级,推动商圈向城西、城北、未来科技城、滨江、下沙等副中心扩展,加快完善了“一城多中心”的城市格局,助推城市能级提升。

  产业复合地产加速发展。房地产企业积极跨界整合资源,积极参与城市配套建设、片区改造、旅游开发、养老地产、园区建设等,带动了物流、仓储、工业地产等蓬勃发展,涌现出了一批创意小镇(如龙坞茶镇、人工智能小镇、智慧网谷小镇、智造供给小镇等)、物流园(如万纬杭州大江东物流园等)、产业园(如杭州人工智能产业园、杭州区块链产业园等)。

  未来社区、TOD房产等特色地产赋能城市新发展。聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标,深度融合杭州数字经济、城市大脑、创新创业特色优势,有11个项目列为省未来社区建设试点。TOD模式建设取得显著实践成果,杨柳郡成为杭州地上地下空间一体化综合开发利用的新“样板”,一批社区型TOD(如杭行道)、城市级TOD(如天空之城)、组团型TOD(如杭州西站枢纽)、城市更新TOD(如中城汇)等投入市场,成为城市高质量发展的抓手,加速杭州建成“轨道上的城市”。

  行业规模持续增大。第四次全国经济普查主要数据公报显示,2018年末,全市房地产业企业法人单位13565个,资产总计28792.87亿元,从业人员24.02万人,比2013年末分别增长140%、120%、53.3%。其中,物业服务和中介业增长快,物业服务企业2983个,资产830.34亿元、从业人员14.36万人,比2013年末分别增长93.5%、280%、57.5%。房地产中介服务企业5715个,资产218.99亿元,从业人员4.10万人,分别比2013年末增长2.2倍、1.3倍、1.0倍。

  党建引领下的协同治理环境正在形成。杭州市委市政府高度重视物业管理行业发展,2018年把“党建引领业主委员会和物业服务企业建设”列入年度重大改革项目,目前全市90%以上业委会和物业企业已实现党组织覆盖,基本建立了由街道党组织牵头的居委会、业委会、物业企业和辖区治理力量共同参加的多方协同运行机制。出台《杭州市加强住宅小区物业综合管理工作三年行动计划(2019-2021)》,着重推行五大类22项重点工作任务,着力推动形成“党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作”五位一体和良性互动的物业综合管理格局。

  物业服务发展环境不断优化。高度重视物业服务相关法规政策体系的健全完善工作,已开展《杭州市物业管理条例》第二次修订工作。出台《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》,优化指导监督业主大会、业主委员会组建及日常运作。建立街道物业综合服务站,推动街道层级物业管理工作机构强化。设立物业纠纷调解委员会。建立物业服务监管平台,全面归集物业服务企业管理与服务数据,定期开展住宅区物业管理服务检查。物业经营性收支信息公示平台已在全市实施,有近1200个小区完成开户,其中870个完成账目录入,实现了小区公共资金在线透明公开。率先在全国出台对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业相应补助政策,开启政府向物业企业购买服务工作。

  行业技术进步快。行业龙头企业健康发展,2016年以来,以绿城物业、南都物业、滨江物业、宋都物业为代表的本土物业服务企业先后在港股、A股上市。现拥有上市物业企业数量位列广州、深圳之后,全国排名第三。互联网、大数据、物联网和智能传感等信息技术开始应用于物业服务,丰富物业服务功能,提高物业服务效率,行业技术进步快。

  物业服务价值进一步突显。物业服务企业在推进垃圾分类、创建文明城市、流动人口协管、抗洪抗台,特别是在新冠肺炎疫情防控中发挥作用巨大,已成为居民品质生活不可分离的重要组成部分、社会基层治理的重要力量,社会各界对物业的认同度进一步提高。

  完善“一城一策”调控机制。成立杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组,先后出台《杭州市房地产平稳健康发展长效机制工作方案》、《2018-2022年杭州市区住房发展规划》、《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件,建立以经济手段、法律手段、行政手段结合的综合调控体系,着力改善供给、引导预期、抑制投机,实现稳地价稳房价目标,保障了房地产市场平稳健康发展。

  建立规范和发展租赁市场机制。成立住房租赁试点工作领导小组,制定实施《杭州市加快培育和发展住房租赁试点工作方案》,安排市本级财政1亿元资金,专项用于奖励扶持住房租赁行业中的优秀企业;建立“市政府统筹领导,房管局牵头抓总,各部门分工协作,区、街道具体落实”的租赁工作机制,设立杭州市住房租赁管理服务中心,成立住房租赁管理协会,搭建住房租赁监管服务平台,强化租赁行业监管。

  创新住房保障管理服务路径。推进住房保障监管服务平台、住房保障运营管理平台建设,精准“主动推送”服务、货币补贴保障资格年审“跑零次”、公租房租后维修即时响应处理、公租房365服务、公租房社区文化创新服务等服务举措,有效提升住房保障管理服务能力。

  全面推进房产信息化管理。建成使用全市统一的房产交易信息系统,建成住房租赁监管服务平台,开发完成市城镇既有住宅房屋数据管理系统,开展全市既有住宅房屋信息普查,启动建设“城市大脑”房管系统,以实现跨行业、跨部门的资源融合,进一步提升了管理和服务的实效性和精准性。

  夯实“最多跑一次”改革。通过部门协同和管理流程再造,“简化办、网上办、就近办”不断突破,落实公有住房出售确认、住房补贴审批、房改房维修基金审核等42项“最多跑一次”的改革事项。创新推出房屋交易合同“全网办、跑零次、全共享”的“智•惠”网签备案系统。夯实各条行政线的“最多跑一次”改革,打造了“便民利企、安全高效”的“杭州样板”,营造高效便民的服务环境。

  居住水平明显提高。2020年杭州全市城镇居民人均住房建筑面积为39.3平方米,提前实现小康居住水平,比2015年末的35.5平方米增加了3.8平方米。

  房屋安全管理能级日益提升。“十三五”期间,杭州始终将住宅房屋安全工作作为最重要的民生工作之一,通过推进房屋安全管理、危旧房改善、城乡危房治理改造、房屋安全鉴定规范、开展绿色生态白蚁防治工作等多项措施,着力提升居民住房条件、住房安全状况等,提高居民生活的获得感、幸福感与安全感。2016年至2020年,累计受理新建房屋白蚁预防项目约1344个,完成新建房屋白蚁预防施工约5600多万平方米;治理已建房屋白蚁危害4900余户;共调查登记城镇房屋约12万余幢、6.15亿平方米、农村房屋77万户、5.71亿平方米。按照“腾、拆、修、控”等治理措施,治理城镇危房高达2000多幢、农村危房高达2.5万余户。

  居住环境显著完善。紧紧围绕“建设独特韵味别样精彩世界名城”目标,高强度推进城中村改造,因地制宜实施老旧小区改造,加大城市基础设施和配套设施建设,住房功能不完整、居住环境脏乱差、配套设施不齐全现象彻底改变,重塑居住空间的活力。

  产业经济贡献大。2016-2020年累计完成房地产开发投资15381亿元,带动建筑建材、装修装饰、家具家电等多个部门的发展;2016-2020年房地产业税收累计达约3230.21亿元,占全市总税收比重为20.81%;房地产增加值占第三产业增加值比重稳定在10%左右,占全市GDP比重维持在6%-7%;土地出让金高达约14250亿元,相当于全市一般公共预算收入的1.61倍,对缓解经济下行、保障全市社会和谐稳定发挥了重要作用。

  尽管“十三五”期间我市住房发展迅速、亮点纷呈,但对标人民群众新期待、城市发展新定位和国家关于保持房地产平稳健康发展的新要求,仍存在着不少问题。

  1. “一城一策”长效调控机制有待进一步深化。一是房价潜在上涨压力大,房价绝对水平偏离经济增长和居民收入水平,普通居民住房消费可负担能力下降趋势没有改变。二是投资投机性需求还未得到根本性遏制,大量资金仍在不断进入房地产市场。三是2020年房地产贷款余额占全部贷款余额占比高(达29.41%),部分房地产企业高杠杆、高负债经营,房地产市场风险依然存在。四是调控手段重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻经济和法律手段、重短期调控轻长效机制,迫切需要进一步深化“一城一策”长效机制。

  2. 住房保障制度有待进一步健全。一是2016年停止经济适用住房销售后,现存的住房保障体系还难以满足一部分中低收入保障家庭要求拥有自有产权住房的需求。二是新市民住房保障力度不够。“新市民”面临的“住房难、住房贵、住房差”问题突出,通过购买商品住房或者租住环境尚可、公共服务配套相对完善的住房较为困难,亟须加大新市民抑或特定区域特定群体的住房保障力度。三是公租房阶段性供给不足。当前公共租赁住房轮候对象数量积压较多,轮候期限偏长,保障压力较大。四是公租房后期管理有待加强。违规使用公租房、拖欠租金等时有发生;公租房属地化管理推进速度不快,小区综合治理管理还没有完全纳入街道社区;部分小区教育和交通等配套不能完全满足需要。五是保障性租赁住房发展的政策和运行机制有待加快明确。六是老旧小区面貌有待改善,危旧住房安全隐患需长期治理,安置房建设和老旧小区改造任务重,社会力量参与不足。

  3. 商品房市场结构有待进一步优化。一是商品房供应总量偏紧,区域内供求不平衡突出。2017年以来,市区商品住房去化周期一直低于6个月以下。区域内供求不平衡突出,余杭区、主城区供不应求,临安区可售房源多。二是中低价位普通商品住房供给量减少,市区商品住房单价2万元以下房源占比从2016年的56.3%下降到2020年的40.5%,加大了中低收入家庭甚至中等收入家庭的购房压力,扩大了夹心群体。三是用地结构失衡,商办用地供给过量。2018-2020年出让商办用地规划可建面积达到1679万平方米,加上统计在住宅类用地的带住宅综合用地规划可建面积647万平方米,合计达到2326万平方米,是住宅规划建筑面积3790万方的61%,商住比例高,商办用地出让规模偏大,挤压居住用地供给,导致商住用地、用房价格倒挂,类住宅频出,商办物业空置率高,部分综合体未能与规划建设的公共中心形成较好的空间集聚效应。

  4. 租赁市场还不成熟,行业有待进一步整顿。租赁住房的价格、户型、区位、期限与需求结构失配严重,难以有效满足新市民租赁需求;项目经营成本高、投资回收期长、盈利难,部分企业盲目扩张,采取长收短付、高收低租,既带来了巨大资金链断裂的风险,又破坏了市场秩序;相关的法律法规建设滞后,行业标准缺失,政府监管手段十分有限,监管力量不足;租赁用地保障、金融支持、税收优惠等政策支持力度有待进一步完善。

  5. 社区居住品质有待进一步提升。一是部分居住社区建设标准低,公交、学校、养老、医疗、停车场、公共活动空间等配套设施不佳不全,无障碍设施覆盖率低。二是居住社区已成为社会矛盾纠纷易发区和高发区。近年来,业主、业主委员会、物业服务企业、开发商之间的利益冲突日益复杂化、尖锐化,尤其停车位、小区物业经营性收支、物业费定价、物业费缴交、维修基金使用等焦点问题矛盾突出。三是一些老旧小区尚未实行业主自治管理,依赖于社区和街道提供基本服务。

  6. 行业发展水平仍需提升,治理体系有待进一步完善。住房领域基础性制度还不健全,相关法律法规建设滞后;行业标准还不齐全;住房基础数据有待完善、信息化和智慧化建设有待加强;住宅产业化、新型建筑工业化、节能环保等新技术使用推进速度不快。部分企业诚信意识、社会责任意识、遵纪守法不强,信用体系建设缺乏,行业服务意识和服务效能有待提高。

  “十四五”时期是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年,是杭州当好高质量发展“排头兵”,凝心聚力打造展示新时代中国特色社会主义的重要“窗口”“头雁风采”,争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例的第一个五年。展望“十四五”,杭州房地产业面临新机遇、新动能、新需求、新格局、新约束、新挑战。

  1.高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例赋予杭州住房发展新使命。我国已进入高质量发展阶段,杭州住房发展必须牢牢紧扣高质量发展这一主题:一是要按照高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例定位,把满足人民群众对美好生活的向往作为住房发展的出发点和落脚点,围绕推进和加快实现更高水平的“住有所居”,聚焦住房保障和房地产发展中的不平衡、不充分问题,优化供给结构,完善房地产市场体系和住房保障体系,形成统一规范、成熟稳定的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。二是按照品质化、绿色低碳化、智能化要求,全面提高房地产设计和建设标准,大力推进新型建筑工业化和现代科技应用;完善相关的配套,改善物业服务品质,打造完整居住社区,提高居住的安全性、健康性、便利性、舒适性,努力实现人人“住有所居”到“住有宜居”目标。三是围绕以人为本的住房现代化,逐步建设现代化住房制度体系、现代化住房供给体系、现代化住宅产业体系、现代化社区服务体系。

  2. 城市多重战略机遇叠加将为杭州住房发展提供新机遇。“十四五”时期,杭州将举办世界游泳锦标赛、亚运会等重大国际赛事,积极推进长三角区域一体化发展,统筹大湾区大花园大通道大都市区建设、高水平打造“数智杭州宜居天堂”,构建“一核九星、双网融合、三江楔”多中心组团协同发展格局,全面推进《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划(2021—2025年)》等重大战略,将极大地推动杭州城市更新和城市形象的提升,提高城市国际化能级,为杭州实现高质量发展水平的“住有所居”,全面开启住房发展现代化提供强大动力。

  3. 人口规模与结构的快速变化,带来多层次多元化的新需求。从人口规模看,“十四五”期间我市常住人口增势强劲,预计每年以40万人的速度增长,住房需求仍将保持增长态势;从人口结构看,人才流入量大、新市民占比高、人口老龄化加速并存;从经济发展阶段看,杭州市已迈入了高额群众消费阶段和追求生活质量阶段,居民消费转型升级加快,要求更舒适的居住条件。住房市场呈现刚性需求与改善性需求、购房需求与租赁需求、中低端需求与中高端需求、消费性需求与投资性需求并重,对配套设施、社区管理等都提出更高需求。

  4. 满足美好生活的居住要求与要素资源紧缺的约束矛盾带来新难题。十四五期间,外来人口每年仍将以较快速度流入杭州,带来更大的房地产与住房保障需求,而既有常住人口对住房尤其是改善型、高品质住房需求还很大。在此趋势下,城市更新、郊区新城开发、老旧小区改造、房地产开发建设和住房保障等都需进一步提质扩面。但我市城乡建设用地规模已接近顶板,后备土地资源供给不足,加上经济增长减速,政府可动用的财力相对削弱,如何处理好“要素保障与需求满足之间的关系”、“平衡好保民生与促发展”是新难题。

  5. 防范房地产系统性风险带来的挑战更加严峻。“十四五”是国际发展环境最不确定的五年,是国内面临经济结构深度调整且可能面临较大下行压力的五年。房地产一头连着经济发展,一头关乎社会民生,在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局中,既要发挥好房地产在“六稳”“六保”中作用,又要逐步降低区域经济对房地产的依赖度,促进住房和房地产市场与实体经济均衡发展,防范住房和房地产市场系统性风险,是“十四五”期间行业治理重要任务。

  以习新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神以及习对住房和城乡建设工作的重要指示精神,全面贯彻落实党中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的战略决策和省、市政府部署要求,坚持以人民为中心,坚持贯彻新发展理念,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,以推动高质量发展为主题,以深化供给侧结构性改革为主线,以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的,加快构建供给有效、产品多元、价格合理、绿色发展的住房体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加快实现人人住有所居、住有宜居,为杭州加快建设社会主义现代化国际大都市、高水平打造“数智杭州•宜居天堂”、奋力展现“重要窗口”头雁风采,争做高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例作出重要贡献。

  1.坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。回归住房居住功能,把民生属性摆在更加突出的位置,加快建设稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  2.坚持战略指引、需求导向。主动服务于新时代杭州城市发展新格局,加快把住宅产业发展实效转化为城市发展战略势能。根据人口规模、产业结构和需求变化,合理确定住房开发规模和空间布局,大力发展租赁住房,补齐租赁住房短板。

  3.坚持统筹协调、协同发展。坚持住房保障体系和住房市场体系统筹发展;坚持住房市场与城市经济社会协调发展,坚持一手与二手市场、销售与租赁、新建与更新、中心城区与区县之间的协同发展。坚持土地、金融、税收等政策与住房发展目标同向运行。

  4.坚持改革先行、创新驱动。加快破除体制性障碍、机制性梗阻和政策性瓶颈,不断破解住房领域存在的突出问题;创新政府管理和服务方式,提高管理与服务效能。以创新引领产业转型升级,推动高质量发展。

  5.坚持绿色发展、宜居宜业。科学规划,合理布局,推动城市空间更优化、布局更和谐、功能更完备、管理更智慧、运行更低碳。大力发展绿色建筑、装配式建筑,打造一批宜居宜业未来社区、智慧社区,使城市更具韧性、更可持续。

  综合考虑发展现状和“十四五”时期新形势新要求新挑战,坚持目标导向和问题导向相结合,今后五年努力实现以下主要目标:

  1. 居民住房条件持续改善。至“十四五”期末,力争全市城镇常住居民人均住房建筑面积达到40平方米以上,基本解决本地户籍家庭住房困难;有效缓解新就业大学生、外来务工人员、新市民家庭的阶段性住房困难;力求居住安全、面积适当、经济可负担,为实现住房现代化奠定良好基础。

  2. 市场发展更加平稳健康。综合运用经济、法律和必要行政手段,着力优化供给结构,着力抑制投机投资性购房,形成供求基本平衡、结构基本匹配、价格基本稳定的市场格局,地价、房价、租金涨幅在控制目标之内。租售并举住房制度基本形成,住房消费健康发展,住宅产业与我市经济社会发展更加协调。

  3. 住房保障体系更加健全。由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系基本建立,住房保障对象从以户籍家庭为主转向覆盖城镇常住人口,常住人口保障面达到30%左右。基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造。

  4. 高质量发展更加强劲。装配式住宅加快推进,建造水平和建筑品质明显提高,未来社区、智慧社区建设更加普及,市政公共服务配套设施更加完善,居住功能更加齐备,物业服务、社区养老等服务水平显著提高。住房建设、运营、管理数字化和智能化水平大幅提升。

  5. 空间区域更加融合。按照“多中心、网络化、组团式、生态型”的原则,进一步统筹生产、生活、生态三大空间布局,全面提升城市综合承载能力和城市能级,深入推进基础设施一体化、基本公共服务均等化,促进多中心组团、郊区新城更加协同发展。

  6. 制度更加健全。形成更加完善的“一城一策”长效机制,用地、金融、税收等相关政策更加定型,住房开发、销售、租赁、物业管理、住房保障、住房公积金等管理制度更加完善,市场监管现代化水平明显提高,政府治理能力大幅提升。

  发展目标:形成供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、区域分布基本适配的发展格局,实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

  具体指标:全市“十四五”期间规划商品住房年开发量不低于1600万平方米,五年开发总规模不少于8000万平方米;其中市区年开发量不低于1440万平方米,五年建设总规模不少于7200万平方米(具体各区域开发量分布详见表4.2)。

  表4.2 2021-2025年新增商品住房区域分布与年度计划(单位:万M2)

  发展目标:构建由公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚改安置房、老旧小区改造等组成的多渠道保障体系;形成由政府、企业、社会组织积极参与的多主体供给格局;保障性住房管理效率与精细化水平走在全国前列。

  具体指标:新建公租房约3万套、约180万方;新增保障性租赁住房30万套(间);新开工安置住房计划总计19万套、2800万平方米以上。改造老旧小区数约900个,户数约35万套。探索共有产权住房建设,新开工共有产权住房3万套、270万方。新增公租房货币化补贴受益人口10.5万户(人)。

  注:各区人才公寓建设套数的计算方法,已有建设方案的按实际规划套数计算,没有建设方案的,按平均每套建筑面积68平方米计算。

  发展目标:到2025年规划期末,形成供给充分,价格合理、经营服务规范、租赁关系稳定的市场体系,形成市场规则明确、政府监管到位、经营服务规范、权益保障充分的制度体系,实现供给结构明显优化、市场规范程度显著提高、租住品质大幅改善、满意度大幅提升的总体目标。

  表4.5 2021-2025年杭州市市场租赁房源筹措分年度计划 单位:万套(间)

  发展目标:商办物业的规模及结构与城市经济发展相协调,空置率处于合理区间,开发水准居于全国前列,为杭州建设国际消费中心城市提供有力支撑。结合目前杭州非住宅商品房供大于求的实际和国际商办比经验数值,“十四五”期间非住宅商品房开发量占房地产开发总量的合理比例控制在25%左右。

  具体指标:规划非住宅年开发量不超过400万平方米,五年开发总规模不超过2000万平方米;其中市区年开发量不超过370万平方米,五年建设总规模不超过1850万平方米。

  发展目标:到“十四五”期末,住宅产业现代化水平和住宅品质明显提高,城镇新建商品房装配式建造、全装修、绿色建筑比例稳步提升,房地产行业转型升级加快。

  具体指标:2021-2025年中心城区新建项目,除根据国家及相关规定不适宜实施装配式建筑的建筑项目外,全部实施装配式建造。其它地区装配式建筑占新建建筑面积比例达到50%。中心城区新建住宅继续全面实行全装修。完成既有公共建筑节能改造面积不少于320万平方米,既有居住建筑节能改造面积不少于180万平方米。2025年末,培育建成未来社区省级试点项目15个以上。

  发展目标:物业管理体制健全,业主大会与业主委员会治理能力全面提升,物业服务的智能化、信息化、低碳化明显提高,市场规范有序,物业纠纷明显下降,行业自我发展能力增强,居民满意度高。中介服务的专业化、规模化、规范化水平明显提升。

  具体指标:到2025年末,全市住宅小区物业服务覆盖率达85%以上;实现物业服务行业法人单位年营业收入400亿元以上;确保物业管理行业增加值占全市GDP比重1.8%以上,力争达到2-3%。规划期内,积极引导并推进实力强大的物业服务企业在主板、港股上市或在新三板挂牌交易,培育新增营业收入超亿元企业 3-5 家。

  着力构建现代化的住房供给体系。进一步推进房地产供给侧结构性改革。完善新建商品住房、二手住房以及租赁住房组成的市场体系,更好满足城镇居民多层次多样化居住需求。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,结合推进城镇棚户区改造和老旧小区改造,有效增加保障性住房供给,解决好常住人口住房困难问题。重点加强“租购并举”、“新老市民并重”的可选择住房体系建设;重点加强“低端有保障”、“中端有支持”的可负担住房体系建设。

  着力完善房地产调控长效机制。深化“一城一策”,健全短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排,优化土地、税收、金融、行政等一揽子政策组合,增加住宅用地供给,建立健全房价与地价联动机制,发挥税收杠杆调节作用,完善限购、限售等政策,支持合理自住需求,落实“房住不炒”。建立健全市场监测和预测体系,精准施策;建立房价房租预警机制,确保新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅租赁价格等指标涨幅不超过控制目标。

  着力提高抗系统性风险能力。实施好房地产金融审慎管理制度,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,抑制高负债扩张;加强个人住房贷款审慎管理,严格实施差别化住房信贷政策,严格执行收入认定标准和月供收入比要求,严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等非房贷资金违规流入房地产市场;加强完善相关公共政策储备研究,完善重大突发事件应急防控体系建设。

  健全舆论引导机制。建立健全常态化信息发布机制,准确解读房地产市场形势和政策措施。健全网上舆情监测和信息互通机制,及时回应社会关切,稳定市场预期。整顿房地产信息网络传播乱象,建立健全调控政策出台前风险评估、预案管理和事先报备机制。

  增加住宅用地供应。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制。加大做地力度,优先满足住宅用地需要,提高出让用地中住宅用地的占比,提高住宅用地中保障性住房、普通商品住房、租赁住房用地供应占比。根据住宅需求预测,扣除已落实的保障性租赁住房用地,杭州市“十四五”期间每年合理的住房净地投放量应该在14000亩左右,市区在12600亩左右,三个县(市)在1400亩左右;年商品住房净地投放量在11000亩,市区在10000亩,三个县(市)在1000亩左右。

  优化商品住房供应结构。结合新一轮国土空间规划,在地铁沿线、产业新城、郊区新城布局大型居住区,进一步加大中低价普通商品住房供应,增加中小套型商品住房。以满足新市民租赁住房需求为导向,通过出让和盘活存量用地大幅增加符合市场租赁需求的小户型租赁房源,优化租赁房源供给结构。

  加强区域商业规划论证。规范商业办公等非住宅类项目规划配置,提高商业、办公供应的有效性和精准度,对于商业库存较高地区,适当调整商办用途,探索“商转住”、“商转产”等创新方式加快消化存量商办物业。

  强化空间布局优化和功能完善提升。强化职住平衡,住房供给与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配,保证住房供给与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配;加强住房布局与轨道交通、公共设施、生活配套等在空间上的融合,强化城市核心区的中央活动区功能,加快城市优质资源向郊区新城拓展,引导城市核心区过度密集区块人口向郊区新城疏散、城市新流入人口向郊区新城集聚,形成“众星拱月”的组团式发展格局;突出空间布局优化和功能完善提升,结合城市有机更新推进老旧小区改造和市容市貌整治,结合老龄化趋势建构老有所养的居住模式和体系,结合智慧城市建设建成一批未来社区,使城市更健康、更安全、更宜居,成为人民群众高品质生活的空间。

  加快构建多渠道租赁住房供应。支持房地产开发企业自持住房出租经营。培育专业化机构化住房租赁企业,重点支持自持物业的住房租赁企业发展。鼓励用工单位利用存量用地建设租赁住房,促进职住平衡。确保到规划期末,基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供应体系。确保“十四五”期间,新增筹集市场租赁房源不少于9万(套)间。

  完善土地支持政策。土地供应向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划。完善租赁住房用地供应方式,允许出让价款分期或分年收取,降低租赁住房用地成本。鼓励利用集体建设用地、综合性用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。提高产业园区配套建设生活服务设施用地占比,增加部分主要用于租赁住房。

  积极盘活存量用房。简化项目审批程序,支持存量低效利用的商办用房、工业用房等存量房屋,不违反规划原则、权属不变、符合安全要求的前提下改建成租赁住房;充分发挥专业从事租赁机构作用,提供规范的租赁居间服务和长租房服务,鼓励居民私房出租。

  规范发展长租房市场。加快培育专业化运营主体,规范轻资产住房租赁企业管理,严禁“长收短付”“租金贷”“高收低租”等经营行为;建立健全经纪机构、住房租赁企业及从业人员备案制度,构建住房租赁市场主体信用管理体系,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制,对全市住房租赁从业企业进行更加全面的监督管理;建立住房租赁价格指数测算和发布机制,引导市场合理预期。严肃查处住房租赁企业及其从业人员哄抬租金、发布虚假房源信息、违规租赁等市场乱象。

  加强住房租赁制度体系与平台建设。加快出台《杭州市住房租赁管理办法》及相关配套文件,明晰住房租赁市场基本规则和运营规范,明确交易双方的权利和义务,维护租赁双方合法权益;健全落实租赁住房安全、住房租赁企业服务等规范要求;逐步推进五大平台建设,全面搭建政府管理、企业服务和社会公众服务等三大网络体系,对住房租赁市场实行智慧化管理,促进市场健康平稳有序发展。

  优化住房租赁市场房源供给结构。优化租赁住房空间分布,在科技城(园)、产业园区、大学园区、商业商务集聚区、交通枢纽地区等租赁住房需求集中区域,增加低成本租赁住房建设用地供给,优化租赁住房产品结构,大幅度增加功能设施齐全、公共服务配套完善的小户型、全装修租赁住房。优化租赁住房价格体系,加大中低价位租赁房源供给。

  加大政策扶持力度。落实租赁住房用地价格优惠、租赁住房税收优惠和民用水电气等政策;加大对改造和新建租赁住房的金融支持力度,建立住房租赁贷款专项统计制度,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待,鼓励条件具备企业积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点;健全财政奖补资金使用管控机制,做好跟踪管理和绩效评价。依法保障承租人合法权益,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

  切实增加公租房有效供应。2022年底之前继续实施按同期商品住宅出让用地面积的一定比例配建公租房的政策,流入人口多的行政区要适当提高配建比例,流入人口少的行政区可适当减少配建比例,因地制宜,确保“十四五”期间,全市交付使用公租房不少于5万套,货币补贴实行应保尽保;进一步健全土地出让前置核查机制,确保配建指标、配建质量落实到位;进一步建立补贴标准动态调整机制;进一步提高精准保障,扩大专项配租范围;进一步发挥杭州市数字经济优势,深入开展信息化、智能化、社会化为基础的“三化”管理服务体系建设,有效破解管理难、收租难、退出难等租后“三难”问题,提高公租房轮候运转效率,促进公租房的可持续健康发展。

  大力发展保障性租赁住房。加快出台保障性租赁住房的租赁管理办法,明确保障性租赁住房具体保障对象、准入门槛和退出管理、建设标准与管理规范等政策;系统研究并出台包括专项债券支持、财政购买服务、财政奖补等一揽子支持政策,推动市场主体积极参与保障性租赁住房建设,补齐租赁市场缺少小户型、低租金租赁住房的短板,发挥保障性租赁住房保障性和市场性的双重属性,解决“新市民”阶段性住房困难。进一步简化项目审批程序,加快项目审批速度。确保供应保障性租赁住房不少于30万(套)间。

  探索共有产权住房。开展共有产权住房需求调查研究,结合已试点城市共有产权住房实施方案和实施效果,探索符合杭州实际的共有产权住房保障方案,完善产权梯级供给谱系,消除公租房与商品住房之间的二元分立,解决高房价与普通居民购房能力不足等矛盾。在符合实际需求的情况下,十四五期间,在房价相对较高中心城区探索开展共有产权住房试点,构建起“租购并举”住房保障制度。

  全面推进老旧小区提升改造工程。完善老旧小区改造管理机制,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;积极创新改造方式,统筹存量资源整合利用,加大城镇危房实质性解危力度,试点“设计—建设—运营—管理”全周期一体化改造方式;加大推进电梯加装、环境配套设施改造、发展多样化社区服务等改造力度,不断满足人民群众美好生活需要,确保到“十四五”期末,基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

  加快棚改安置房项目建设和回迁安置的统筹推进。全面梳理尚未回迁的项目,逐一制定棚户区安置房的开工计划,及时协调解决征地拆迁、土地指标、规划审批、电力迁改、文物保护等影响开工的问题,加快项目施工、竣工和交付进度,确保“十四五”收官前完成2022年拆迁项目回迁安置目标。进一步提升安置房建设品质,严把“设计关”、“代建企业选择关”、“工程质量关”、“验收关”,鼓励引入第三方独立机构,全方位把控安置房建设质量关口。全面落实《关于杭州市拆迁安置房产权初始登记历史遗留有关问题的处置意见》,破解安置房难题。

  加快完善相关政策法规。积极开展立法调研,学习、借鉴兄弟省市成功做法,探索构建符合杭州市情的政策法规体系,修订完善《杭州市公租房建设租赁管理办法》,出台《保障性租赁住房建设管理办法》、《共有产权住房建设管理办法》等,实现保障房各项工作“与时俱进”、“有法可依”和“有法必依”。

  全面推进住宅产业化建设。坚持绿色低碳发展,发展绿色节能建筑,落实绿色建筑标准,健全绿色建筑推广的激励机制,提高绿色建筑比例;全面推广住宅全装修,大力推进装配式建筑发展;积极探索信息化与建筑科技化融合发展,提高建筑信息模型(BIM)技术应用,加快构建面向新型智慧城市的城市信息模型(CIM)系统平台研究与衔接。结合绿色、科技技术特点和创新亮点系统谋划推进绿色生态城区创建、智慧社区建设、未来社区培育,构建高质量的产品及产业体系,逐步降低住宅全生命周期能耗和碳排放强度,促进住房高质量发展。

  大力推进完整居住社区建设补短板行动。以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标,以完善居住社区配套设施为着力点,以未来社区建设为引领,大力开展居住社区建设补短板行动。通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式,因地制宜补齐既有居住社区建设短板,确保社区公共服务设施15分钟步行覆盖率达到90%以上。新建居住社区同步配建各类设施,城市居住社区环境明显改善。

  健全共建共治共享小区综合治理机制。全面落实住建部等十部委办下发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,加快建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的居住社区管理机制,夯实街道-社区综合管理力量配置,推动城市管理服务向居住社区延伸,推进城市管理和基层治理信息平台的互联互通。完善小区管理两大规范,加强对业主委员会指导监督,加强对物业服务企业监管,加快《杭州市物业管理条例》修订工作。研究制定前期物业服务办法、业主大会和业委会活动规则指导细则、物业管理分级分类标准、物业企业信用管理办法等配套政策。

  提升物业管理服务水平和智慧化升级。鼓励利用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等信息技术,建设智慧物业管理服务平台与智慧社区,推进物业管理数字化、信息化和智能化。鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式,向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等业务延伸,发展线上线下生活服务。将住宅物业服务由现代服务业调整为生活服务行业,享受相应的税收政策。

  大力提高商品房建设品质。一是充分发挥土地供应的“闸门”作用,坚持大企业进入、大项目带动的原则,探索标志性项目用地出让由开发商带方案综合竞标方式。适度适时提高普通商品房用地的准入门槛,探索从调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查等方面加强把控。二是严把规划设计关口,提升规划设计水平,提高建筑材料质量,增强住宅小区安全性、实用性、宜居性。三是加大对施工现场巡查、抽查力度,加强对检测机构和施工单位的监管,严厉打击违法违规行为,深入开展建筑工程中渗漏、裂缝等常见质量问题专项治理工作。四是建立房地产信用体系,出台房地产企业信用管理办法,禁止违规用地或信用不佳单位竞拍新供土地。

  加快推进数字房管。加快数据资源共享进程,整合房地产开发、住房租赁、物业服务信息,对接土地、金融、财税、公安、住房、公积金、民政电力、水务等部门数据信息,为房地产健康发展提供及时准确的数据支持。完善市城镇既有住宅房屋数据管理系统,掌握家底,建立“用数据说话、用数据决策、用数据管理、用数据创新”的精准管理机制,推动房屋管理与基层治理、城市管理的深度融合,实现“以图管房、以房控业、以房管人”。

  建立健全社会信用体系。建立健全房地产信用基础性法律法规和标准体系,完善信用运行机制和监管体制,加快推进重点房地产开发企业、租赁企业、保障房人群、消费者等专项信用治理和改革,让守信激励和失信惩戒机制全面发挥作用。

  加强市场监管力度。建立统一、规范的房地产市场信息发布机制与渠道,加强舆论引导和政策宣传。建立多部门、跨地域联合工作机制,加强市场监管,规范开发、销售、交易、中介等行为;坚决查处囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告、期房转让等市场乱象和违规行为;加强监管创新,加快构建事中事后监管体系,营造公平竞争的房地产市场环境。

  优化公共服务供给。全面深化住保房管领域的“最多跑一次”改革工作,实质性减少行政审批,加快“互联网+”新探索,进一步充实数据应用场景;加大政府购买公共服务力度,研究制定政府购买公共服务的具体实施办法;加强相关部门分工、协作、联动,建立信息沟通和共享机制;及时调整或修订完善有关房地产行业发展的法律法规,逐步形成涵盖整个行业的法律法规体系;进一步加强主管部门对房地产市场的宏观管理,全面提升精细化的管理能力。

  充分发挥政府对住房发展的统筹规划、政策制定与组织协调等职能。重视住房发展规划的引领作用,加大规划的实施与执行力度。认真落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署,继续落实各区、县(市)在其行政区域内稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

  充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,理顺政府、市场、社会功能三者之间的关系;以更深层次、更高水平推进市场化、数字化、国际化和城市化,统筹大湾区、大都市区、大花园、大通道建设,要站在促进区域经济一体化与保持房地产市场健康稳定发展的角度,强化主城区、萧山、余杭、临平、富阳、临安及各县市规划协调、土地投放规模与投放结构的协调,积极推进房地产市场一体化。理顺组团、新城等城市功能区建设管理体制,深化区县(市)协作机制,鼓励协作各方在利益分享、资源优势互补、平台共建和产业联动上大胆探索创新。

  坚持集约发展,树立“精明增长”、“紧凑城市”理念,科学规划城市开发边界,推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。探索构建竞争择优、透明有序、城乡统一的土地要素配置市场,健全完善土地市场运行机制,建设统一公共资源交易平台,完善土地出让制度,规范土地二级市场。科学编制年度用地供应计划,合理调配土地资源,推进建设用地的区域差别化供应,实现商品住房用地供应稳中有升,保障性住房用地确保供应,租赁住房用地大幅增加。

  加大对保障性安居工程等方面的财政资金投入,形成稳定的财政支持机制。加大对老旧小区改造和住宅小区综合治理的资金支持,确保各项工作平稳有序开展。继续落实差别化的住房税收政策,支持合理的自住需求,抑制投资投机性需求。落实好各项税收政策,支持和促进住房租赁市场与居住类物业服务行业的健康发展。完善保障性住房和租赁住房的金融支持。

  强化规划任务分解落实,进一步细化明确 “十四五”规划工作考核目标和任务,完善规划实施的绩效评价考核体系和具体考核办法,确保各项工作各项要求有效贯彻落实。完善规划实施评估机制,将规划实施考核评估工作真正纳入规范化、制度化轨道,及时加强规划实施过程中的重大问题研究与协调;加大对市、区各部门监督检查力度,确保本规划顺利实施。

  加强住房发展相关理论研究和政策储备,结合当前转型和改革实践中的具体问题,梳理出对指导促进房地产持续健康发展,适应城市转型发展,具有全局性、战略性意义的重大理论问题。积极开展探索共有产权制度、住房租赁领域乱象治理、房地产升级创新、房地产市场和土地市场精准调控、保障性租赁住房政策、老旧小区改造资金平衡与筹措、杭州城市空间结构转变、都市圈城际住房用地供给合作机制、公积金制度改革等方面的研究,为政策制定提供决策参考和理论依据。

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